Le imposte sull’acquisto

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

 

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

 

Quando il soggetto che vende è:

 

Privato o  Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile a condizione che: la vendita avvenga “dopo 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquistoimposta di registro (minima di 1000 euro)imposta ipotecariaimposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)2%fissa di 50 eurofissa di 50 euro
1°casa (da impresa esente IVA)2%fissa di 50 eurofissa di 5 euro
Altri casi9%fissa di 50 eurofissa di 50 euro
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile
Attenzione l’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
  2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Quando il soggetto che vende è:

 

Impresa costruttrice o che ha ristrutturato l’immobile e la vendita avvenga “entro 5 anni” dall’ultimazione dei lavori

Tipo di acquistoIVAimposta di registroimposta ipotecariaimposta catastale
1°casa (escluse categorie A/1 A/8 A/9)4%fissa di 200 eurofissa di 200 eurofissa di 200 euro
Altri casi10%fissa di 200 eurofissa di 200 eurofissa di 200 euro
Abitazioni categorie A/1 A/8 A/922%fissa di 200 eurofissa di 200 eurofissa di 200 euro
Base imponibile = Corrispettivo pagato e dichiarato nell’atto
Attenzione:  Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

Definito come: Prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi.

Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo

Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

 

 

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  1. le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
  2. se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;
  3. le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.

 

Attenzione:  L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

 

Le agevolazioni per le commissioni immobiliari

  • E’ possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
  • La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
  • Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.